Comprare casa a Ibiza da non residente

Che cosa serve prima di acquistare

• NIE (numero di identificazione di straniero). È obbligatorio per firmare l’atto e pagare le imposte.
• Conto bancario in Spagna, per pagare imposte, utenze e IBI (imposta comunale sugli immobili).
• Procura notarile, se non può presenziare alla firma. Si conferisce davanti a un notaio nel Suo paese o presso un consolato spagnolo, e l’acquisto viene firmato in Suo nome.
• Origine dei fondi documentata. Notaio e banca la richiederanno in base alla normativa antiriciclaggio.

Imposte d’acquisto alle Baleari

Abitazione di seconda mano: ITP

Si paga l’Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP, imposta di registro balearica), con una scala progressiva a scaglioni. La base imponibile è il maggiore tra il prezzo indicato nell’atto e il valore di riferimento del Catasto.

Ciascuna aliquota si applica solo alla parte di valore che ricade nel proprio scaglione. Esistono aliquote ridotte per la prima casa di abitazione dei residenti, con limiti di prezzo che, a Ibiza, la maggior parte delle proprietà di alto livello non rispetta.

Nuova costruzione acquistata dal costruttore: IVA e AJD

Non si paga l’ITP, bensì l’IVA al 10 % sul prezzo e l’Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): l’1,5 % in via generale e il 2 % se il valore è pari o superiore a un milione di euro.

Spese dell’acquisto

Notaio, registro della proprietà e pratiche amministrative sommano di norma circa l’1 %–2 % del prezzo. In caso di mutuo si aggiungono la perizia e le spese della banca.

Verifiche prima della firma

A Ibiza conviene controllare con particolare attenzione:

• Nota simple del Registro (visura registrale): titolare, gravami, ipoteche e pignoramenti.
• Legalità di quanto costruito: che ciò che esiste corrisponda alle licenze. Ampliamenti, piscine o piccoli annessi privi di licenza sono frequenti, soprattutto sul suolo rustico, e possono impedire di sanare o ristrutturare in seguito.
• Cédula de habitabilidad (certificato di abitabilità) e certificato energetico.
• Licenza di affitto turistico, se intende affittare: a Ibiza sono molto limitate e non tutte le abitazioni possono ottenerla. Non dia per scontato di poter affittare a giorni.
• Ricevute di IBI e di condominio in regola.

Come si svolge il processo

1. Prenotazione con una piccola caparra per ritirare la proprietà dal mercato.
2. Contratto di arras (caparra confirmatoria), normalmente pari al 10 % del prezzo. Se l’acquirente recede, perde le arras; se recede il venditore, le restituisce in misura doppia.
3. Atto davanti al notaio e pagamento del saldo.
4. Liquidazione delle imposte e iscrizione nel Registro della Proprietà.

Se anche il venditore non è residente, Lei in qualità di acquirente deve trattenere il 3 % del prezzo e versarlo al Fisco entro il mese successivo. Il notaio lo verifica al momento della firma.

Imposte annuali del proprietario non residente

• IBI, l’imposta comunale sulla proprietà.
• Imposta sul Reddito dei Non Residenti. Se la casa non viene affittata, il Fisco imputa un reddito dell’1,1 % o del 2 % del valore catastale, tassato al 19 % per i residenti nell’UE o nello SEE e al 24 % per gli altri. Se viene affittata, si dichiarano i redditi: al 19 % sul netto (UE/SEE) o al 24 % sul lordo (altri).
• Imposta sul Patrimonio, in base al Suo patrimonio complessivo in Spagna. Conviene verificarla con il Suo consulente fiscale prima dell’acquisto, perché la modalità di acquisto (a titolo personale o tramite società) cambia il risultato.

Sulla golden visa

Da aprile 2025, l’acquisto di un immobile in Spagna non dà più accesso all’autorizzazione di residenza per investimento. Quelle concesse in precedenza restano valide con il relativo regime transitorio. Se ha necessità di risiedere in Spagna, occorre valutare altre vie.

Questa guida ha carattere informativo e generale. Non sostituisce la consulenza fiscale o legale sul Suo caso specifico: cifre e normativa possono cambiare ed è opportuno verificarle prima di firmare.