Comprar una casa en Ibiza siendo no residente

Lo que necesita antes de comprar

• NIE (número de identificación de extranjero). Es obligatorio para firmar la escritura y pagar los impuestos.
• Cuenta bancaria en España, para pagar impuestos, suministros y el IBI.
• Poder notarial, si no puede venir a firmar. Se otorga ante notario en su país o en un consulado español, y la compra se firma en su nombre.
• Origen de los fondos documentado. El notario y el banco lo pedirán por la normativa de prevención del blanqueo de capitales.

Impuestos de la compra en Baleares

Vivienda de segunda mano: ITP

Se paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, con una escala progresiva por tramos. La base es el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia del Catastro.

Cada tipo se aplica solo a la parte del valor que cae en su tramo. Existen tipos reducidos para primera vivienda habitual de residentes con límites de precio que, en Ibiza, la mayoría de las propiedades de alto nivel no cumplen.

Obra nueva comprada a promotor: IVA y AJD

No se paga ITP, sino IVA del 10 % sobre el precio y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: un 1,5 % con carácter general y un 2 % si el valor es de un millón de euros o más.

Gastos de la compra

Notaría, registro de la propiedad y gestoría suelen sumar en torno a un 1 %–2 % del precio. Si hay hipoteca, se añaden la tasación y los gastos del banco.

Comprobaciones antes de firmar

En Ibiza conviene revisar con especial cuidado:

• Nota simple del Registro: titular, cargas, hipotecas y embargos.
• Legalidad de lo construido: que lo que existe coincida con las licencias. Ampliaciones, piscinas o casetas sin licencia son frecuentes, sobre todo en suelo rústico, y pueden impedir legalizar o reformar después.
• Cédula de habitabilidad y certificado energético.
• Licencia de alquiler turístico, si piensa alquilar: en Ibiza son muy limitadas y no todas las viviendas pueden obtenerla. No dé por hecho que podrá alquilar por días.
• Recibos de IBI y de la comunidad al corriente.

Cómo es el proceso

1. Reserva con una señal pequeña para retirar la propiedad del mercado.
2. Contrato de arras, normalmente con un 10 % del precio. Si el comprador se echa atrás, pierde las arras; si se echa atrás el vendedor, las devuelve por duplicado.
3. Escritura ante notario y pago del resto del precio.
4. Liquidación de impuestos e inscripción en el Registro de la Propiedad.

Si el vendedor tampoco es residente, usted como comprador debe retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda en el mes siguiente. El notario lo comprueba en la firma.

Impuestos de cada año como propietario no residente

• IBI, el impuesto municipal sobre la propiedad.
• Impuesto sobre la Renta de No Residentes. Si la casa no se alquila, Hacienda imputa una renta del 1,1 % o del 2 % del valor catastral, que tributa al 19 % para residentes en la UE o el EEE y al 24 % para el resto. Si se alquila, se declaran los rendimientos: al 19 % sobre el neto (UE/EEE) o al 24 % sobre el bruto (resto).
• Impuesto sobre el Patrimonio, según su patrimonio total en España. Conviene revisarlo con su asesor fiscal antes de la compra, porque la forma de comprar (a título personal o mediante sociedad) cambia el resultado.

Sobre la golden visa

Desde abril de 2025, comprar una vivienda en España ya no da acceso a la autorización de residencia por inversión. Las concedidas antes siguen siendo válidas con su régimen de transición. Si necesita residir en España, hay que estudiar otras vías.

Esta guía es informativa y general. No sustituye al asesoramiento fiscal o legal de su caso concreto: las cifras y la normativa pueden cambiar, y conviene confirmarlas antes de firmar.