En corto: la ganancia de la venta tributa en el IRPF del 19 % al 30 % por tramos si es residente, o al 19 % si no lo es. Si es no residente, el comprador retiene el 3 % del precio a cuenta. Además se paga la plusvalía municipal, salvo que no haya ganancia. Tener la documentación lista y la legalidad de la casa resuelta es lo que más acorta los plazos.
El precio de salida
El error más caro es salir caro. Una casa que pasa meses publicada pierde fuerza y acaba vendiéndose por debajo de lo que habría conseguido con un precio bien puesto desde el principio. El precio se fija contra operaciones reales de la zona, no contra lo que piden los anuncios, y teniendo en cuenta el estado de la casa y lo que costaría reformarla.
Puede obtener una primera horquilla con nuestra valoración online; la valoración de verdad lleva una visita y una revisión registral y urbanística.
Documentos que conviene tener preparados
- Escritura de propiedad y nota simple del Registro actualizada.
- Certificado de eficiencia energética: es obligatorio para anunciar la venta.
- Cédula de habitabilidad en vigor.
- Últimos recibos de IBI y certificado de la comunidad de propietarios, si la hay, de estar al corriente de pago.
- Licencias de lo construido. En Ibiza es habitual que haya ampliaciones, piscinas o anexos sin licencia, y un comprador bien asesorado lo detectará. Mejor saberlo y resolverlo, o contarlo, antes de negociar.
- Si tiene licencia de alquiler turístico, su documentación: añade valor y conviene acreditarla.
Impuestos de la venta
Si es residente fiscal en España
La ganancia (precio de venta menos precio de compra, gastos e inversiones en mejoras) tributa en la base del ahorro del IRPF:
| Ganancia | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
Si vende su vivienda habitual, la ganancia puede quedar exenta si reinvierte el importe en otra vivienda habitual en los dos años siguientes, o si tiene más de 65 años.
Si no es residente
La ganancia tributa al 19 % en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes. El comprador está obligado a retener el 3 % del precio y a ingresarlo en Hacienda en el mes siguiente a la firma. Después usted presenta la declaración de la ganancia en los cuatro meses siguientes, descontando esa retención: si la retención supera el impuesto, la diferencia se devuelve.
Plusvalía municipal
El ayuntamiento cobra el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos. Se calcula sobre el valor catastral del suelo y puede elegirse el método que resulte más favorable. Si no ha habido ganancia, no se paga.
Cuánto tarda una venta
Depende sobre todo del precio y de la documentación. Con la casa bien valorada y los papeles en orden, lo habitual es que pasen pocas semanas entre las arras y la escritura. Lo que alarga las ventas son las sorpresas: cargas sin cancelar, obras sin licencia o un precio que no se sostiene en la tasación del banco del comprador.
Vender sin publicar
Una parte de las operaciones de alto nivel en Ibiza se cierra sin anuncio, entre compradores cualificados que ya están buscando. Es la opción para quien valora la discreción. A cambio, exige un precio realista desde el primer día.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto paga a Hacienda un no residente al vender una casa en España?
La ganancia tributa al 19 %. El comprador retiene el 3 % del precio a cuenta, y el vendedor declara después la ganancia en los cuatro meses siguientes; si la retención es mayor que el impuesto, se le devuelve la diferencia.
¿Qué documentos necesito para vender una casa en Ibiza?
Escritura y nota simple, certificado energético, cédula de habitabilidad, recibos de IBI y de la comunidad, y la documentación de las licencias de lo construido.
¿Hay que pagar plusvalía municipal si vendo sin ganancia?
No. Si no ha habido incremento de valor, no se paga el impuesto municipal.
Esta guía es informativa y general. No sustituye al asesoramiento fiscal o legal de su caso concreto: las cifras y la normativa pueden cambiar, y conviene confirmarlas antes de firmar.
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