In breve: la plusvalenza della vendita è tassata nell’IRPF (imposta sul reddito) dal 19 % al 30 % a scaglioni se è residente, oppure al 19 % se non lo è. Se è non residente, l’acquirente trattiene il 3 % del prezzo in acconto. Si paga inoltre la plusvalía municipal, salvo che non vi sia plusvalenza. Avere la documentazione pronta e la regolarità urbanistica della casa risolta è ciò che accorcia di più i tempi.
Il prezzo di partenza
L’errore più costoso è partire troppo alti. Una casa che resta pubblicata per mesi perde forza e finisce per essere venduta a un prezzo inferiore a quello che avrebbe ottenuto con una cifra ben impostata fin dall’inizio. Il prezzo si fissa sulla base di operazioni reali della zona, non di ciò che chiedono gli annunci, tenendo conto dello stato della casa e di quanto costerebbe ristrutturarla.
Può ottenere una prima forbice con la nostra valutazione online; la valutazione vera e propria prevede un sopralluogo e una verifica registrale e urbanistica.
Documenti da tenere pronti
- Atto di proprietà e nota simple (visura registrale) del Registro aggiornata.
- Certificato di efficienza energetica: è obbligatorio per pubblicizzare la vendita.
- Cédula de habitabilidad (certificato di abitabilità) in corso di validità.
- Ultime ricevute dell’IBI (imposta comunale sugli immobili) e certificato del condominio, se presente, attestante la regolarità dei pagamenti.
- Licenze di quanto costruito. A Ibiza è frequente la presenza di ampliamenti, piscine o annessi privi di licenza, e un acquirente ben assistito lo rileverà. Meglio saperlo e risolverlo, o dichiararlo, prima di trattare.
- Se dispone di una licenza di affitto turistico, la relativa documentazione: aggiunge valore ed è bene comprovarla.
Imposte sulla vendita
Se è residente fiscale in Spagna
La plusvalenza (prezzo di vendita meno prezzo di acquisto, spese e investimenti in migliorie) è tassata nella base del risparmio dell’IRPF:
| Plusvalenza | Aliquota |
|---|---|
| Fino a 6.000 € | 19 % |
| Da 6.000 a 50.000 € | 21 % |
| Da 50.000 a 200.000 € | 23 % |
| Da 200.000 a 300.000 € | 27 % |
| Oltre 300.000 € | 30 % |
Se vende la Sua abitazione principale, la plusvalenza può essere esente se reinveste l’importo in un’altra abitazione principale nei due anni successivi, oppure se ha più di 65 anni.
Se non è residente
La plusvalenza è tassata al 19 % nell’Imposta sul Reddito dei Non Residenti. L’acquirente è tenuto a trattenere il 3 % del prezzo e a versarlo al Fisco entro il mese successivo alla firma. Successivamente Lei presenta la dichiarazione della plusvalenza entro i quattro mesi seguenti, detraendo tale ritenuta: se la ritenuta supera l’imposta, la differenza Le viene rimborsata.
Plusvalía municipal
Il comune riscuote l’Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos (plusvalía municipal). Si calcola sul valore catastale del terreno ed è possibile scegliere il metodo più favorevole. Se non vi è stata plusvalenza, non si paga.
Quanto dura una vendita
Dipende soprattutto dal prezzo e dalla documentazione. Con la casa ben valutata e le carte in ordine, di norma trascorrono poche settimane tra le arras (caparra confirmatoria) e l’atto. Ciò che allunga le vendite sono le sorprese: gravami non cancellati, opere prive di licenza o un prezzo che non regge alla perizia della banca dell’acquirente.
Vendere senza pubblicare
Una parte delle operazioni di alto livello a Ibiza si conclude senza annuncio, tra acquirenti qualificati che sono già alla ricerca. È la soluzione per chi attribuisce valore alla riservatezza. In cambio, richiede un prezzo realistico fin dal primo giorno.
Domande frequenti
Quanto versa al Fisco un non residente vendendo una casa in Spagna?
La plusvalenza è tassata al 19 %. L’acquirente trattiene il 3 % del prezzo in acconto e il venditore dichiara poi la plusvalenza entro i quattro mesi successivi; se la ritenuta supera l’imposta, la differenza viene rimborsata.
Quali documenti servono per vendere una casa a Ibiza?
Atto e nota simple, certificato energetico, cédula de habitabilidad, ricevute di IBI e di condominio, e la documentazione delle licenze di quanto costruito.
Si paga la plusvalía municipal se vendo senza plusvalenza?
No. Se non vi è stato incremento di valore, l’imposta comunale non si paga.
Questa guida ha carattere informativo e generale. Non sostituisce la consulenza fiscale o legale sul Suo caso specifico: cifre e normativa possono cambiare ed è opportuno verificarle prima di firmare.
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