Kurz gesagt: Der Verkaufsgewinn wird bei Steuerresidenten in Spanien in der IRPF (Einkommensteuer) mit 19 bis 30 % gestaffelt besteuert, bei Nichtresidenten mit 19 %. Als Nichtresident behält der Käufer 3 % des Preises als Vorauszahlung ein. Zusätzlich fällt die plusvalía municipal an, es sei denn, es gab keinen Gewinn. Vollständige Unterlagen und eine geklärte Legalität des Hauses verkürzen die Fristen am meisten.
Der Ausgangspreis
Der teuerste Fehler ist, zu teuer anzutreten. Ein Haus, das monatelang inseriert ist, verliert an Zugkraft und wird am Ende unter dem Wert verkauft, den ein von Anfang an richtig angesetzter Preis erzielt hätte. Der Preis wird anhand tatsächlicher Abschlüsse in der Lage festgelegt, nicht anhand der Inseratspreise, und unter Berücksichtigung des Zustands des Hauses und der Sanierungskosten.
Eine erste Spanne erhalten Sie mit unserer Online-Bewertung; die eigentliche Bewertung umfasst eine Besichtigung sowie eine Prüfung von Grundbuch und Baurecht.
Unterlagen, die Sie bereithalten sollten
- Eigentumsurkunde und aktuelle nota simple (Grundbuchauszug).
- Energieausweis: Er ist für die Veröffentlichung des Verkaufs Pflicht.
- Gültige cédula de habitabilidad (Wohnbarkeitsbescheinigung).
- Letzte Abrechnungen der IBI (kommunale Grundsteuer) und, falls vorhanden, eine Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft über beglichene Beiträge.
- Genehmigungen für das Gebaute. Auf Ibiza sind Anbauten, Pools oder Nebengebäude ohne Genehmigung häufig, und ein gut beratener Käufer wird sie entdecken. Besser, Sie wissen es und lösen es oder legen es offen, bevor Sie verhandeln.
- Falls eine Lizenz für Ferienvermietung besteht, deren Unterlagen: Sie steigert den Wert und sollte nachgewiesen werden.
Steuern beim Verkauf
Wenn Sie in Spanien steuerlich ansässig sind
Der Gewinn (Verkaufspreis abzüglich Kaufpreis, Kosten und Investitionen in Verbesserungen) wird in der Sparbasis (base del ahorro) der IRPF besteuert:
| Gewinn | Steuersatz |
|---|---|
| Bis 6.000 € | 19 % |
| Von 6.000 bis 50.000 € | 21 % |
| Von 50.000 bis 200.000 € | 23 % |
| Von 200.000 bis 300.000 € | 27 % |
| Über 300.000 € | 30 % |
Beim Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes kann der Gewinn steuerfrei bleiben, wenn Sie den Betrag innerhalb der folgenden zwei Jahre in einen anderen Hauptwohnsitz reinvestieren oder wenn Sie älter als 65 Jahre sind.
Wenn Sie nicht ansässig sind
Der Gewinn wird mit 19 % in der Einkommensteuer für Nichtresidenten besteuert. Der Käufer ist verpflichtet, 3 % des Preises einzubehalten und im Monat nach der Unterzeichnung an das Finanzamt abzuführen. Anschließend reichen Sie innerhalb von vier Monaten die Erklärung über den Gewinn ein und rechnen diesen Einbehalt an: Übersteigt der Einbehalt die Steuer, wird die Differenz erstattet.
Plusvalía municipal
Die Gemeinde erhebt die Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos (plusvalía municipal, kommunale Wertzuwachssteuer). Sie wird auf den Katasterwert des Grundstücks berechnet, und es kann die jeweils günstigere Methode gewählt werden. Gab es keinen Gewinn, wird sie nicht fällig.
Wie lange ein Verkauf dauert
Das hängt vor allem von Preis und Unterlagen ab. Bei gut bewertetem Haus und geordneten Papieren vergehen zwischen den arras (Anzahlungsvertrag) und der Beurkundung üblicherweise nur wenige Wochen. Verzögert wird ein Verkauf durch Überraschungen: nicht gelöschte Belastungen, Bauten ohne Genehmigung oder ein Preis, der der Bewertung durch die Bank des Käufers nicht standhält.
Verkaufen ohne Veröffentlichung
Ein Teil der hochwertigen Transaktionen auf Ibiza wird ohne Inserat abgeschlossen, zwischen qualifizierten Käufern, die bereits suchen. Das ist die Option für alle, die Diskretion schätzen. Dafür verlangt sie vom ersten Tag an einen realistischen Preis.
Häufige Fragen
Wie viel zahlt ein Nichtresident beim Verkauf eines Hauses in Spanien an das Finanzamt?
Der Gewinn wird mit 19 % besteuert. Der Käufer behält 3 % des Preises als Vorauszahlung ein, und der Verkäufer erklärt den Gewinn anschließend innerhalb der folgenden vier Monate; ist der Einbehalt höher als die Steuer, wird ihm die Differenz erstattet.
Welche Unterlagen brauche ich, um ein Haus auf Ibiza zu verkaufen?
Urkunde und nota simple, Energieausweis, cédula de habitabilidad, Abrechnungen der IBI und der Gemeinschaft sowie die Unterlagen zu den Genehmigungen für das Gebaute.
Muss ich plusvalía municipal zahlen, wenn ich ohne Gewinn verkaufe?
Nein. Gab es keinen Wertzuwachs, wird die kommunale Steuer nicht fällig.
Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information. Er ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung zu Ihrem konkreten Fall: Zahlen und Vorschriften können sich ändern und sollten vor einer Unterschrift geprüft werden.
Erfahren Sie, was Ihr Haus wert ist
Wir nennen Ihnen sofort eine Spanne und präzisieren sie auf Wunsch mit einer Besichtigung sowie einer Prüfung von Grundbuch und Baurecht. Unverbindlich.
Meine Immobilie bewerten