Eine Immobilie auf Ibiza als Nichtresident kaufen

Was Sie vor dem Kauf benötigen

• NIE (spanische Ausländeridentifikationsnummer). Sie ist für die Unterzeichnung der Urkunde und die Zahlung der Steuern zwingend erforderlich.
• Bankkonto in Spanien, für Steuern, Nebenkosten und die IBI (kommunale Grundsteuer).
• Notarielle Vollmacht, falls Sie nicht persönlich zur Unterzeichnung kommen können. Sie wird vor einem Notar in Ihrem Land oder bei einem spanischen Konsulat ausgestellt, und der Kauf wird in Ihrem Namen unterzeichnet.
• Dokumentierte Herkunft der Mittel. Notar und Bank verlangen diese aufgrund der Vorschriften zur Geldwäscheprävention.

Steuern beim Kauf auf den Balearen

Bestandsimmobilie: ITP

Es fällt die Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP, Grunderwerbsteuer) an, mit einem progressiven, gestaffelten Tarif. Bemessungsgrundlage ist der höhere Wert aus dem beurkundeten Preis und dem Referenzwert des Katasters.

Jeder Satz gilt nur für den Teil des Werts, der in seine Stufe fällt. Für den Erstwohnsitz von Residenten gibt es ermäßigte Sätze mit Preisgrenzen, die auf Ibiza die meisten hochwertigen Immobilien nicht erfüllen.

Neubau vom Bauträger: IVA und AJD

Es fällt keine ITP an, sondern 10 % IVA (Mehrwertsteuer) auf den Preis sowie die Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD, Stempelsteuer): allgemein 1,5 % und 2 %, wenn der Wert eine Million Euro oder mehr beträgt.

Kaufnebenkosten

Notar, Grundbuch (Registro de la Propiedad) und Gestoría summieren sich in der Regel auf etwa 1 bis 2 % des Preises. Bei einer Hypothek kommen Bewertung und Bankgebühren hinzu.

Prüfungen vor der Unterzeichnung

Auf Ibiza sollten Sie besonders sorgfältig prüfen:

• Nota simple des Grundbuchs: Eigentümer, Belastungen, Hypotheken und Pfändungen.
• Legalität des Bestehenden: Das Vorhandene muss mit den Genehmigungen übereinstimmen. Anbauten, Pools oder Nebengebäude ohne Genehmigung sind häufig, vor allem im Außenbereich (suelo rústico), und können eine spätere Legalisierung oder einen Umbau verhindern.
• Cédula de habitabilidad (Wohnbarkeitsbescheinigung) und Energieausweis.
• Lizenz für Ferienvermietung, falls Sie vermieten möchten: Auf Ibiza sind diese sehr begrenzt, und nicht jede Immobilie kann sie erhalten. Gehen Sie nicht davon aus, dass Sie tageweise vermieten können.
• IBI- und Gemeinschaftsabrechnungen müssen beglichen sein.

Wie der Ablauf aussieht

1. Reservierung mit einer kleinen Anzahlung, um die Immobilie vom Markt zu nehmen.
2. Arras-Vertrag (Kaufoptions- bzw. Anzahlungsvertrag), normalerweise mit 10 % des Preises. Tritt der Käufer zurück, verliert er die arras; tritt der Verkäufer zurück, erstattet er sie doppelt.
3. Beurkundung vor dem Notar und Zahlung des Restkaufpreises.
4. Steuerabrechnung und Eintragung im Grundbuch.

Ist auch der Verkäufer nicht ansässig, müssen Sie als Käufer 3 % des Preises einbehalten und im Folgemonat an das Finanzamt abführen. Der Notar prüft dies bei der Unterzeichnung.

Jährliche Steuern als nicht ansässiger Eigentümer

• IBI, die kommunale Grundsteuer.
• Einkommensteuer für Nichtresidenten. Wird die Immobilie nicht vermietet, rechnet das Finanzamt ein fiktives Einkommen von 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts an, das für Einwohner der EU oder des EWR mit 19 % und für alle anderen mit 24 % besteuert wird. Bei Vermietung werden die Erträge erklärt: mit 19 % auf den Nettobetrag (EU/EWR) oder mit 24 % auf den Bruttobetrag (übrige Länder).
• Vermögensteuer, abhängig von Ihrem gesamten Vermögen in Spanien. Lassen Sie dies vor dem Kauf von Ihrem Steuerberater prüfen, denn die Art des Erwerbs (persönlich oder über eine Gesellschaft) verändert das Ergebnis.

Zur Golden Visa

Seit April 2025 eröffnet der Kauf einer Immobilie in Spanien keinen Zugang mehr zur Aufenthaltsgenehmigung für Investoren. Zuvor erteilte Genehmigungen bleiben im Rahmen ihrer Übergangsregelung gültig. Wenn Sie in Spanien wohnen müssen, sind andere Wege zu prüfen.

Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information. Er ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung zu Ihrem konkreten Fall: Zahlen und Vorschriften können sich ändern und sollten vor einer Unterschrift geprüft werden.