In breve: a Ibiza si può affittare ai turisti solo l'intera abitazione unifamiliare; negli appartamenti in condominio è vietato. L'acquisto di nuovi posti turistici è sospeso dal Decreto legge 4/2025, quindi la strada realistica è comprare una casa già iscritta e verificarlo nel registro del Consell d'Eivissa. Affittare senza licenza può costare sanzioni fino a 500.000 €.
Quali case si possono affittare ai turisti
La legge delle Baleari chiama questa attività soggiorno turistico in abitazione (ETV). A Ibiza, il Consell ammette la commercializzazione turistica solo dell'intera abitazione unifamiliare:
- Sì: ville e case unifamiliari, affittate per intero.
- No: appartamenti in edifici condominiali. Sono espressamente vietati.
- No: affitto per camere, condivise o private.
Nessun soggiorno può superare un mese. Il numero di ospiti non può superare quello indicato nel certificato di abitabilità e la casa deve avere il certificato energetico. In via generale si richiede inoltre che l'abitazione abbia avuto uso residenziale per almeno cinque anni prima di destinarla all'affitto turistico.
Perché oggi non si creano nuove licenze
Per affittare una casa ai turisti servono posti turistici, che si acquistano dall'amministrazione. Il Decreto legge 4/2025 del Governo delle Baleari ha sospeso l'acquisto di nuovi posti a Maiorca, Ibiza e Formentera finché ogni Consell non rivaluterà il tetto massimo di posti della propria isola. Restano solo alcune riserve temporanee, alimentate dai posti liberati da altre abitazioni.
In pratica, chi vuole una casa da affittare ai turisti a Ibiza deve comprarne una già iscritta e continuare a rispettarne i requisiti per non perdere l'iscrizione. Per questo queste case valgono di più rispetto ad altre equivalenti senza licenza.
Come verificare una licenza prima di comprare
- Chieda al venditore il numero di iscrizione e lo verifichi nel registro turistico del Consell d'Eivissa (registreturistic.conselldeivissa.es). Titolare, indirizzo e numero di posti devono corrispondere alla casa che acquista.
- Controlli il certificato di abitabilità. Deve essere in vigore e la capacità deve coincidere con i posti iscritti.
- Chieda un certificato urbanistico comunale. Ampliamenti o piscine senza permesso possono impedire l'attività o portare alla revoca.
- Verifichi che non ci siano procedimenti sanzionatori aperti sulla casa.
- Controlli il numero del registro unico degli affitti. Dal 1° luglio 2025 piattaforme come Airbnb o Booking richiedono il numero di questo registro nazionale per pubblicare un annuncio.
- Tuteli il contratto. Se la licenza fa parte del prezzo, conviene che il contratto preliminare (arras) permetta di recedere senza penali se la verifica non va a buon fine prima del rogito.
Sanzioni per affittare senza licenza
La legge sul turismo delle Baleari (Legge 8/2012), come modificata dal Decreto legge 4/2025, classifica le infrazioni così:
| Infrazione | Sanzione |
|---|---|
| Lieve | Fino a 5.000 € |
| Grave | Da 5.001 a 50.000 € |
| Molto grave | Da 50.001 a 500.000 € |
Rispondono sia il proprietario sia chi commercializza la casa, e alcuni comuni aggiungono sanzioni urbanistiche per cambio di destinazione d'uso. Un contratto di affitto stagionale non protegge se in realtà nasconde un soggiorno turistico.
Cosa significa per il suo investimento
La licenza turistica è legata alla casa e al fatto che continui a rispettare i requisiti. Nel valutare un acquisto conviene separare il valore della casa da quello della licenza, e calcolare il rendimento con occupazioni realistiche, costi di gestione, imposte e il rischio di una normativa che cambia spesso. Se la licenza non è iscritta e verificata, non va pagata come se lo fosse.
Questa guida riassume la normativa in vigore a ottobre 2026 e non sostituisce la consulenza legale per ogni operazione.
Domande frequenti
Posso affittare il mio appartamento ai turisti a Ibiza?
No. A Ibiza l'affitto turistico è vietato negli appartamenti di edifici condominiali. È ammessa solo l'intera abitazione unifamiliare.
Posso chiedere oggi una nuova licenza per la mia villa?
Di regola no. Dal Decreto legge 4/2025 a Ibiza è sospeso l'acquisto di nuovi posti turistici finché il Consell non rivedrà il tetto massimo. Restano solo alcune riserve temporanee alimentate dai posti liberati.
Se compro una casa con licenza, la licenza resta valida?
L'iscrizione è legata all'abitazione, non al proprietario, ma il cambio di titolare va comunicato al Consell e la casa deve continuare a rispettare tutti i requisiti. Conviene che il suo avvocato lo verifichi prima della firma.
Questa guida ha carattere informativo e generale. Non sostituisce la consulenza fiscale o legale sul Suo caso specifico: cifre e normativa possono cambiare ed è opportuno verificarle prima di firmare.
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