Kurz gesagt: Auf Ibiza darf nur ein vollständiges Einfamilienhaus an Touristen vermietet werden; Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sind verboten. Der Erwerb neuer touristischer Plätze ist ausgesetzt seit dem Gesetzesdekret 4/2025. Der realistische Weg ist daher der Kauf eines bereits eingetragenen Hauses, geprüft im Register des Consell d'Eivissa. Vermietung ohne Lizenz kann Bußgelder von bis zu 500.000 € nach sich ziehen.
Welche Häuser an Touristen vermietet werden dürfen
Das balearische Recht nennt diese Tätigkeit touristischen Aufenthalt in Wohnungen (ETV). Auf Ibiza lässt der Inselrat die touristische Vermietung nur für ein vollständiges Einfamilienhaus zu:
- Ja: Villen und Einfamilienhäuser, als Ganzes vermietet.
- Nein: Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Sie sind ausdrücklich verboten.
- Nein: Vermietung einzelner Zimmer, gemeinsam oder privat.
Kein Aufenthalt darf einen Monat überschreiten. Die Zahl der Gäste darf die in der Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de habitabilidad) angegebene nicht übersteigen, und das Haus braucht einen Energieausweis. In der Regel muss das Haus außerdem mindestens fünf Jahre lang zu Wohnzwecken genutzt worden sein, bevor es touristisch vermietet wird.
Warum keine neuen Lizenzen vergeben werden
Für die Vermietung an Touristen braucht man touristische Plätze, die bei der Verwaltung erworben werden. Das Gesetzesdekret 4/2025 der balearischen Regierung hat den Erwerb neuer Plätze auf Mallorca, Ibiza und Formentera ausgesetzt, bis jeder Inselrat die Obergrenze an Plätzen seiner Insel neu bewertet hat. Es bleiben nur befristete Pools, die aus freigewordenen Plätzen anderer Objekte gespeist werden.
In der Praxis muss, wer auf Ibiza ein Haus zur Vermietung an Touristen sucht, eines kaufen, das bereits eingetragen ist, und die Anforderungen weiter erfüllen, um die Eintragung nicht zu verlieren. Deshalb erzielen diese Häuser einen Aufpreis gegenüber vergleichbaren Häusern ohne Lizenz.
So prüfen Sie eine Lizenz vor dem Kauf
- Verlangen Sie vom Verkäufer die Registernummer und prüfen Sie sie im Tourismusregister des Consell d'Eivissa (registreturistic.conselldeivissa.es). Eigentümer, Adresse und Zahl der Plätze müssen mit dem Haus übereinstimmen, das Sie kaufen.
- Prüfen Sie die Bewohnbarkeitsbescheinigung. Sie muss gültig sein und ihre Kapazität muss zu den eingetragenen Plätzen passen.
- Fordern Sie eine städtebauliche Bescheinigung der Gemeinde an. Anbauten oder Pools ohne Genehmigung können die Tätigkeit verhindern oder zum Widerruf führen.
- Prüfen Sie, dass keine Bußgeldverfahren gegen das Objekt laufen.
- Prüfen Sie die Nummer des einheitlichen Mietregisters. Seit dem 1. Juli 2025 verlangen Plattformen wie Airbnb oder Booking die Nummer dieses staatlichen Registers, um eine Anzeige zu veröffentlichen.
- Sichern Sie den Vertrag ab. Ist die Lizenz Teil des Preises, sollte der Vorvertrag (Arras) einen Rücktritt ohne Vertragsstrafe erlauben, falls die Prüfung vor der notariellen Beurkundung scheitert.
Bußgelder bei Vermietung ohne Lizenz
Das balearische Tourismusgesetz (Gesetz 8/2012) in der Fassung des Gesetzesdekrets 4/2025 stuft die Verstöße so ein:
| Verstoß | Bußgeld |
|---|---|
| Leicht | Bis 5.000 € |
| Schwer | 5.001 bis 50.000 € |
| Sehr schwer | 50.001 bis 500.000 € |
Es haften sowohl der Eigentümer als auch derjenige, der das Objekt vermarktet, und manche Gemeinden verhängen zusätzlich baurechtliche Strafen wegen Nutzungsänderung. Ein Saisonmietvertrag schützt nicht, wenn er in Wahrheit einen touristischen Aufenthalt verschleiert.
Was das für Ihre Investition bedeutet
Die touristische Lizenz ist an das Haus gebunden und daran, dass es die Anforderungen weiter erfüllt. Bei der Bewertung eines Kaufs sollten Sie den Wert des Hauses vom Wert der Lizenz trennen und die Rendite mit realistischer Auslastung, Verwaltungskosten, Steuern und dem Risiko häufig wechselnder Vorschriften berechnen. Ist die Lizenz nicht eingetragen und geprüft, sollte sie nicht so bezahlt werden, als wäre sie es.
Dieser Ratgeber fasst die im Oktober 2026 geltenden Vorschriften zusammen und ersetzt nicht die rechtliche Beratung im Einzelfall.
Häufige Fragen
Darf ich meine Wohnung auf Ibiza an Touristen vermieten?
Nein. Auf Ibiza ist die touristische Vermietung von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern verboten. Zulässig ist nur ein vollständiges Einfamilienhaus.
Kann ich heute eine neue Lizenz für meine Villa beantragen?
In der Regel nicht. Seit dem Gesetzesdekret 4/2025 ist der Erwerb neuer touristischer Plätze auf Ibiza ausgesetzt, bis der Inselrat die Obergrenze überprüft. Es bleiben nur befristete Pools aus freigewordenen Plätzen.
Bleibt die Lizenz gültig, wenn ich ein Haus mit Lizenz kaufe?
Die Eintragung ist an das Objekt gebunden, nicht an den Eigentümer. Der Eigentümerwechsel muss jedoch dem Inselrat mitgeteilt werden, und das Haus muss weiterhin alle Anforderungen erfüllen. Lassen Sie es vor der Unterschrift von Ihrem Anwalt prüfen.
Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information. Er ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung zu Ihrem konkreten Fall: Zahlen und Vorschriften können sich ändern und sollten vor einer Unterschrift geprüft werden.
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