Kurz gesagt: Alle Eigentümer zahlen die kommunale IBI. Ist das Haus nicht Ihr Hauptwohnsitz und vermieten Sie es nicht, setzt das Finanzamt ein fiktives Einkommen von 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts an; Nichtresidenten zahlen darauf 19 % (EU/EWR) oder 24 %. Auf den Balearen fällt Vermögensteuer erst über 3 Millionen Nettovermögen an, auch für Nichtresidenten. Oberhalb dieses Betrags kommt zusätzlich die staatliche Großvermögensteuer ins Spiel.
IBI und kommunale Abgaben
Die IBI (Grundsteuer) zahlen alle Eigentümer, ob Resident oder nicht. Die Gemeinde erhebt sie jährlich auf den Katasterwert des Hauses, mit dem Satz, den jede Gemeinde der Insel festlegt. Hinzu kommen die Müllabfuhrgebühr und gegebenenfalls Gemeinschaftskosten. Am besten per Lastschrift zahlen: Unbezahlte kommunale Schulden führen zu Zuschlägen und Pfändungen.
Wenn das Haus nicht vermietet wird: das fiktive Einkommen
Ist ein Haus nicht der Hauptwohnsitz des Eigentümers und nicht vermietet, unterstellt das Finanzamt ein Einkommen, berechnet auf den Katasterwert:
- 1,1 %, wenn der Katasterwert aus einer allgemeinen Neubewertung der Gemeinde stammt, die seit 2012 gilt.
- 2 % in allen anderen Fällen.
Sind Sie in Spanien steuerlich ansässig, wird dieses Einkommen Ihrer allgemeinen Bemessungsgrundlage der Einkommensteuer (IRPF) zugerechnet. Als Nichtresident erklären Sie es mit dem Formular 210; es wird mit 19 % besteuert, wenn Sie in der Europäischen Union oder im Europäischen Wirtschaftsraum leben, sonst mit 24 %. Das Einkommen von 2026 wird vom 1. April bis 31. Dezember 2027 erklärt.
Beispiel: Bei einem kürzlich neu bewerteten Katasterwert von 600.000 € beträgt das fiktive Einkommen 6.600 € im Jahr. Ein Nichtresident aus der EU zahlt 1.254 €, einer von außerhalb der EU 1.584 €.
Wenn das Haus vermietet wird
Als Resident versteuern Sie die Miete in der Einkommensteuer, mit den abzugsfähigen Kosten. Als Nichtresident erklären Sie sie ebenfalls mit dem Formular 210:
- Ansässige in der EU oder im EWR: 19 % auf den Nettoertrag. Abziehbar sind die mit der Vermietung verbundenen Kosten: Darlehenszinsen, IBI, Gemeinschaftskosten, Nebenkosten, Versicherung, Verwaltung und eine Abschreibung von 3 % auf den Gebäudewert.
- Ansässige in anderen Ländern: 24 % auf die Bruttoeinnahmen, ohne Kostenabzug.
Ab den Mieteinnahmen 2026 wird die zusammengefasste Jahreserklärung vom 1. bis 20. April des Folgejahres abgegeben. Die Tage, an denen das Haus nicht vermietet ist, erzeugen weiterhin fiktives Einkommen.
Vermögensteuer auf den Balearen
Die Balearen haben den Freibetrag der Vermögensteuer ab 2024 auf 3.000.000 € angehoben. Unterhalb dieses Nettovermögens fällt nichts an.
- Residenten der Balearen: Sie versteuern ihr Weltvermögen; der Hauptwohnsitz ist bis 300.000 € befreit.
- Nichtresidenten: Sie versteuern nur ihr Vermögen in Spanien und können die balearische Regelung mit demselben Freibetrag von 3 Millionen anwenden, wenn auf den Balearen der größte Teil des Werts ihres spanischen Vermögens liegt.
Oberhalb des Freibetrags ist der balearische Tarif progressiv, von 0,28 % bis 3,45 %. Auch wenn nichts zu zahlen ist, muss eine Erklärung (Formular 714) abgegeben werden, wenn der Bruttowert des Vermögens 2.000.000 € übersteigt. Die Frist fällt mit der Einkommensteuerkampagne von April bis Juni zusammen.
Solidaritätssteuer auf große Vermögen
Sie ist eine staatliche Steuer auf Nettovermögen über 3.000.000 €, mit Sätzen von 1,7 % bis 3,5 %, auf die die bereits gezahlte Vermögensteuer angerechnet wird. Das Königliche Gesetzesdekret 8/2023 hat sie ohne Enddatum verlängert. Da auf den Balearen auch der Vermögensteuer-Freibetrag bei 3 Millionen liegt, muss, wer darüber liegt, beide Steuern zusammen prüfen. Erklärt wird im Juli (Formular 718).
Orientierungskalender
| Steuer | Steuerjahr 2026: Erklärungszeitraum |
|---|---|
| IBI und kommunale Abgaben | Im Zahlungszeitraum der jeweiligen Gemeinde |
| Fiktives Einkommen (Nichtresidenten) | 1. April bis 31. Dezember 2027 |
| Mieteinnahmen (Nichtresidenten, Jahreserklärung) | 1. bis 20. April 2027 |
| Einkommen- und Vermögensteuer | April bis Juni 2027 |
| Großvermögensteuer | Juli 2027 |
Dieser Ratgeber fasst die im Oktober 2026 geltenden Vorschriften zusammen. Ihre steuerliche Ansässigkeit, Doppelbesteuerungsabkommen oder der Kauf über eine Gesellschaft verändern das Ergebnis: Prüfen Sie es vor der Entscheidung mit Ihrem Steuerberater.
Häufige Fragen
Zahlt ein Nichtresident Steuern, auch wenn er das Haus nicht vermietet?
Ja. Neben der IBI erklärt er jedes Jahr mit dem Formular 210 ein fiktives Einkommen von 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts, besteuert mit 19 % bei Ansässigkeit in der EU oder im EWR und mit 24 % bei Ansässigkeit anderswo.
Muss ich als Nichtresident auf den Balearen Vermögensteuer zahlen?
Nur wenn Ihr Nettovermögen in Spanien 3.000.000 € übersteigt und Sie die balearische Regelung anwenden, weil dort der größte Teil Ihres spanischen Vermögens liegt. Auch ohne Zahlung müssen Sie erklären, wenn der Bruttowert Ihres Vermögens 2.000.000 € übersteigt.
Ändert sich etwas, wenn ich über eine Gesellschaft kaufe?
Ja. Die Gesellschaft zahlt keine Steuer auf fiktives Einkommen und keine Vermögensteuer, hat aber eigene Steuern und Verwaltungskosten. Gesellschaften aus nicht kooperativen Jurisdiktionen zahlen zusätzlich jedes Jahr eine Sonderabgabe von 3 % des Katasterwerts. Entscheiden Sie das vor dem Kauf mit Ihrem Berater.
Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information. Er ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung zu Ihrem konkreten Fall: Zahlen und Vorschriften können sich ändern und sollten vor einer Unterschrift geprüft werden.
Strukturieren wir Ihr Vermögen auf Ibiza richtig
Vor dem Kauf stimmen wir mit Ihren Steuer- und Rechtsberatern ab, wie und auf wessen Namen der Erwerb sinnvoll ist.
Mit Vermögensverwaltung sprechen